ホーム > Q&A > Q.収益不動産(マンション・アパート)投資はどうでしょうか?
Q.収益不動産(マンション・アパート)投資はどうでしょうか?

A

首都圏(特に東京)に限れば投資価値は十分あります。しかし、物件を見る目が極めて重要です。


長引く不況、収入の不安定化、年金不安を背景に、将来の収入源、そして実物資産として、収益不動産を購入したいという相談が多くあります。目に見えない理解しにくい金融資産を買うよりも、実物がそこにあり、さらに賃料として具体的な収入として毎月入金があるのはとても頼もしく嬉しいものです。バブル崩壊前までは「不動産は買えば上がるもの」と位置づけられ、できるだけたくさん借金をして買えるだけ買うべき、と猛烈な不動産投資ブームが起きました。結果、バブルが崩壊し、不動産価格が下がり、残ったのは多額の借金だったというのはご存じのとおりです。

「もう不動産投資はダメなのではないか・・・」という声もよく聞かれます。しかし私の結論は「立地をきちんと選べば、引き続き投資妙味は充分ある」というものです。

不動産投資は、世界で最も歴史が古い投資といわれています。はじまったのは、紀元前500年の古代ギリシャ。実はそのころから「所有権」や「抵当権」という考え方があり、2,500年たったいまでも原理原則は全く変わっていません。もちろん2,500年という間に(リーマンショックやサブプライム問題等に並ぶ)大恐慌は何十回もあったようですが、江戸時代の「大家」と「店子」の関係のように「不動産賃貸業」というものは古今東西、普遍的なビジネスとして現在でも成立しています。

「チューリップの球根」や「紅茶」や「香辛料」等......、過去にたくさんの投資商品が登場しましたが幾度の恐慌で姿を消していきました。でも、不動産投資は残っている。なぜでしょうか。

それは「不動産は生活に密着している」からです。
球根も紅茶も、日々の生活の中でそれが無いと生活できないかといえば、そんなことはありません。でも不動産は違います。人は生きて働いている限り、その地域での生活があり、住む場所がどこかに必ず必要です。だからこそ、幾度も恐慌を経たのちにも、そして将来にわたっても普遍的に残り続けていく投資だろうと思います。

しかし、投資というからには、ある程度収益が上がらないと、やっている意味がありませんね。

いまの投資環境を見てみましょう。
バブルのころは銀行からの借入金利が8~10%でした。それに対して、不動産投資の利回りは概ね2~4%でした。これを聞いて、えっ!?と思われた方もいるのではないでしょうか。

当時は「投資の利回り<借入金利」だったのです。いわば不動産投資を続ける程、損をしていく状況でした。では、なぜ損をするのが分かってまで投資をしていたのか。それはバブル時、不動産価格がすごい勢いで上がっていたからです。最初から「長期間の家賃収入」を目当てに投資をせずに「値上がり益(キャピタルゲイン)」を目的に投資していたんですね。確かに1987~1990年頃までは、年間10~25%程度不動産が値上がりしていました。借入金利8~10%でも、売却すればそれよりも儲かり、さらに家賃収入もおまけで付いてくるといった具合に、不動産投資にはとてもよい時代だったのです。
しかし、その後の結末は皆さんご存じの通りです。

そしていま。銀行の借入金利は1~4%です。それに対して、不動産の投資の利回りは概ね7~10%です。いかがでしょうか。バブル時代とは、全く逆ですね。銀行から借り入れをしてもそれ以上に投資利回りの方が高く、不動産からの家賃収入で銀行への返済に充当でき、毎月収益も確保できそうです。

なぜ、いま金利が低いのか。それは景気が悪く、借りたい人が少ないからです。銀行は少しでも金利を低くして企業や個人に借りてもらおうと考えていますが、金利が低くなってもそう借りたい人は増えません。将来の先行きを不安視しているからです。

また、なぜ不動産投資の物件利回りが高いのか。それはバブル期から家賃相場はほとんど変わっていない中で、価格が下がったからです。年間の家賃収入が変化ない中で、価格が下がれば「年間家賃収入/物件価格」で計算される利回りは上がります。

どうでしょう。バブル時代に比べて、投資環境は格段によくなっている事がお分かりかと思います。もちろんバブル期のようにこれから不動産価格がどんどん上がって、値上がり益が期待できるかといえば、それはかなり難しいでしょう。しかしながら、家賃収入を目当てにした長期的な不動産投資という視点で見れば、とても面白い投資分野であることは確かです。

ただし、注意点はあります。

それは
1.日本の総人口(労働人口)が減少していくのが確実なこと
2.日本が今後、世界の中で中心的役割を担える可能性が少ないこと
3.現時点においても日本中で空室が多いこと

1900年当時、日本の総人口は4,000万人ほどでした。それが戦後の高度経済成長で13,000万人程まで増えました。数年前の話です。それが、今の最新の統計論では、2050年で9000万人、2100年頃には4,000万人台に減少するという結果が出ています。日本はこの100年で4000万人→13,000万人に増え、次の100年で13,000万人→4,000万人になろうとしています。GDPも国力も低下は必須でしょう。そんな中で不動産の価格はどのように決まるのかといえば、需要と供給で決まります。

その値段を出して買いたい人が増えれば、値段は上がり、買いたい人が減れば価格が下がります。総人口が減るわけですし、日本中にはきっと空き家だらけの中で、あえて高い金額を出して不動産を買う人がどれだけいるのか。政府が何も対策を打ち続けなければ、不動産価格は今の半分以下になってもおかしくはありません。

しかしながら、ポイントは、人口が減っても、全国で均等に減るのではないということです。おそらく、地方都市や、俗に言う「田舎」は著しく人口が減ることになるでしょう。少子化で子供の数が自然減少するに拍車をかけて、少ない子供たち、若者は、便利さ、教育、仕事を求めて大都市に一極集中することが予想されます。全国的な人口減少スピードに比べて、首都圏(特に東京)は比較的人口減少が少なく、需給関係で不動産価格が維持されやすいだろうと思われます。収益不動産は、極力良質な物件を東京近郊に保有することでリスクを最小化できるでしょう。

追い風も吹いています。金利安、物件安、利回り高以外にも、これから資源価格、資材価格、エネルギーの高騰が予想され、当面の間、コスト増により不動産価格が上昇傾向となる事が予想されます。また、昨今の不況により、特に若年層世代がマイカーと共に「憧れのマイホーム」という考え方が無くなり「無理して買う必要がないのでは」という風潮が出てきています。大家業を営む立場から言えば、「買わずに借りる人が増える」というのは良いことです。それに、晩婚化、非婚化が進み、単身世帯が増える傾向が顕著です。この傾向は、人口が減っても世帯は減らないということを意味しています。
また、これからは経済力を維持するためにも、日本人だけではなく、外国人の労働者の力も借りる必要が出てくると思われます。移民政策がどの程度進むかは分かりませんが今より増やすことは確実です。外国人労働者は家は買わずにほぼ賃貸物件に住みます。

これからは何よりも、東京の「どこに」「どのくらいの広さ(間取り)」の物件を「いくらで」買えるかが極めて重要な要素になります。不動産は名前のとおり、間違って買ってしまっても返品や変更が出来ないものです。最初に失敗すると何十年ずっと失敗投資にもなりかねません。最初の物件選びが全てです。

当社では占部の銀行での実務経験と、不動産会社とのパートナーシップにより、最新マーケティングに基づいた物件選びから資金調達、家賃設定、管理、集客、出口戦力としての売却に至るまで、万全にサポートをさせていただいています。購入後のご相談、コンサルティングももちろん可能です。ぜひお気軽にご相談ください。