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Q.住宅ローンの借入額の目安と、自己資金の考え方を教えてください.

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「返済額は収入の25%以内、自己資金は必要額の2割以上」が、ひとつの目安であり、基本です。住宅ローンは金融機関ごとにたくさんの種類があるので、専門家に相談するのが一番お得です。
 

返済可能額から逆算する

マイホームを考える際、現実的な問題として立ちはだかるのが費用のこと。いちばん簡単な目安をひとつ挙げるとするなら、「毎月、無理なく返済できる金額」ということになります。とりあえず、現在の毎月の収入と固定支出を書き出してみましょう。賃貸住宅に住んでいる人であれば、毎月の家賃の金額を叩き台にしてみるのもいいですね。

一般的には賃貸の場合、月収に対して3分の1くらいまでが適正家賃というのが定説になっています。でも住宅ローンの毎月の返済額の場合はもう少し低く抑えたほうが良いように思います。
たとえば社会情勢の変化や転職などによって収入が減った場合、賃貸住宅であればもっと安い家賃の部屋に引っ越せばすみます。しかし住宅ローンですと、そう簡単に返済額を変更もできず、利息を含めた総返済額や返済期間など返済計画全体に大きな変更が生じることになります。

そんなところから「ローン返済額は収入の25%以内」というのが住宅業界ではひとつの目安となっています。年収500万円の人であれば、年間125万円。月に10万4000円というところですね。それなら無理はないような気がしませんか?
給与所得者の場合でもボーナス払いは極力採用しないほうが無難です。年によって金額が変動しますから。「ある程度の割合を決めて繰上返済に回す」くらいに考え、あてにはしないことです。

さて、年収500万円で月に104,000円の返済額とすると、いくらくらいの住宅ローンが可能になるでしょうか。

住宅金融支援機構(旧名:住宅金融公庫)のサイトhttp://www.jhf.go.jp/では、フラット35における借入可能金額を簡単に算出できるローンシミュレーションのコーナーがあります。そちらで「毎月の返済額104,000円・返済期間35年・金利3.0%・元利均等払い」で入力してみると、借入可能額は概算で「2,702万円」と計算されます。金融機関ごとに金利などの諸条件は異なりますが、おおよその目安としてはこんなものといえるでしょう。

ちなみに、金融機関には「審査金利」というものがあり、たとえ今の適用金利が仮に2%だとして、将来の金利上昇余地を考慮して「3%。金融機関によっては4~5%」の返済額でも収支に問題がないかどうかを審査します。
若干高い金利で審査されるということを見越して、収入の25%以内の返済額という判断基準は確実な線でしょう。

自己資金は多いに越したことはない

さて、あとは自己資金がいくら用意できるか、です。一般的には「自己資金は2割用意すること」というのが目安です。例えば2,800万円の融資額に対し、自己資金を700万円用意して、総額3,500万円で物件を探すという感じです。自己資金はもちろん多いに越したことはありません。

今の時代ですと、親からの住宅資金贈与は優遇税制もありますから、親に資金援助を頼むというのも一つの方法です。場合によっては貯蓄のために計画的に1年間購入を待つという選択肢もありでしょう。少しでも自己資金を上積みできれば、将来の返済計画が立てやすくなります。

ローンの仕組みや条件を把握する

住宅ローンを検討するうえでポイントになるのは、融資額、返済総額、返済期間、金利、返済方法の5点です。それぞれがどのように関係しあうのか、理解しておきましょう。

住宅ローンには大きく分けると、
1)財形住宅融資や自治体融資などの「公的融資」、
2)フラット35のような「証券化融資」
3)銀行や信用金庫など民間金融機関における「民間融資」

の3種類があります。民間融資では変動金利型の他、「○年固定」といった一定期間金利を据え置きにするバリエーションも多々用意されています。フラット35(証券化融資)は全期間固定金利で、将来まで返済計画が立てやすいのが特徴です。

数字が不得意な方も、ここだけはどうか投げ出さないで、専門家や、相談窓口の担当者に食らいつき、意味をきちんと理解して下さい。ここを曖昧にしてしまうと将来的に予想外の多額の資金負担に驚くことがあります。

たとえば、金利3%で返済期間30年とすると、利息も含めた「支払総額」は当初の融資額の約1.5倍にもなります。金額が大きく期間も長いだけに、金利にわずかでも差があれば、最終的な支払総額は数百万円単位で違いが出てくるのです。これは大きいです。
一般的には、なるべく長期の固定金利のローンをベースにしたほうが返済計画が立てやすい、と言われています。

銀行以外の金融機関も視野に

「金融機関」は、テレビでCMを流している都市銀行だけではありません。地方銀行や信用金庫、生命保険会社、JAなどでも住宅ローンを用意していますし、最近では証券型融資を扱うモーゲージバンクという選択肢もあります。

KAMコンサルティングの活用法

住宅ローンには本当に数多くの種類があるので、素人が一朝一夕で検討するのはかなり難しいと思います。インターネットで「住宅ローン 相談」などをキーワードにして検索しても、その数の多さに目が回ります。また、信憑性が疑わしかったり、情報が古いサイトも数多くあります。
それで結局、業者さんが紹介するあまり得とは言えない提携住宅ローンをそのまま利用するというケースも多いようです。

巷には「ファイナンシャルプランナー(FP)」がたくさんいますが、医師や教師などに有能な人とそうでない人がいるように、FPにもその能力や得意分野、人柄には大きく幅があります。FPであったとしても、ただ資格を取っただけの人や、まったく金融(特に銀行)の経験がない「自称プロ」がきわめて多いのも事実です。そのあたりを見極めて相談する相手をきちんと吟味する必要があります。

当社代表の占部は、メガバンクでの住宅ローン審査歴、実務経験も豊富で、長期間「営業」という立場でお客様と直に接し、お客様が普段どのような悩みと不安をお持ちで、どのようなことに困っておられるのか、どのような解決策が望ましいのかをお客様と都度真剣に向き合って働いてきました。身近な相談者としてお気軽にご相談ください。多くのご相談者様が、「相談費用のモトは十分にとれた」と笑ってくださいます。

もちろん、金融系の知識がそれなりにあり、情報収集が得意な人であれば、自分でいろいろと金融機関を調べて検討するのもいいと思います。そのうえで答え合わせの感覚で相談するのも意味があるのではないでしょうか。